2005-11-24

　　从18世纪欧洲开始出现价格指数伊始，各种价格指数作为体现市场变化的一个动态衡量指标，受到众多行业的追捧。尤其是在房地产行业中，价格指数作为衡量房地产市场变化的风向标，更是得到了一定的发展和广泛应用。

　　作为影响房地产市场较大的“数字风向标”，近几年来全国及北京房地产市场充斥了较多的行业价格指数。但不论这些指数的主办者是什么角色，建立这些指数的目的均是为了能够清晰的指示房地产市场的变化情况以及市场变化的诱因。从实际情况看，这些指数作为房地产行业的“数字风向标”并没有非常好的行使其主要职能。

几个主要行业指数对比分析

　　目前行业内部包括购房者群体较为认可的指数是国房指数、中房指数和伟业指数。对比这三家指数的指数理论基础、数据来源、计算方法、指数应用等方面，会发现各家指数各有特色，但是也各有缺陷。

　　1、指数理论基础对比

• 国房指数：根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用了与目前国家统计部门消费价格指数类似的理论架构，属于拉氏年距同比指数。从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算。以1995年3月为基期，属于环比指数。

• 中房指数：以指数理论为主，结合房地产理论、统计调查理论、多元统计分析、计量经济方法等成果，形成相应的指数计算系统的理论基础。属于定基指数。

• 伟业指数：以指数、房地产投资分析等理论为主，辅以应用统计调查、系统理论等成果，形成相对成熟的以加权平均价格为核心内容的价格指数体系。属于定基指数。

　　2、数据来源

　　三个指数的数据来源具有非常大的不同，既有官方统计的数据，也有抽样调查的数据，更有进行全面普查的数据，因此这三个指数的内容所能表现的内容也是有所差别的。

• 国房指数：数据主要来源于各个部门如：土地、银行、开发商、房地产管理部门上报到各级统计局，最后在国家统计局汇总。

• 中房指数：采用了抽样调查方法，在对商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。

• 伟业指数：采取了全样本数据采集工作模式，即对全市所有在售项目进行摸底调查，包括全市在售的住宅项目、公寓项目、别墅项目、写字楼项目等，同时在取得的项目资料基础上进行不同区域、环线、方位的聚类分析，形成不同环线、方位的特征值，同时定期每季度进行全部数据的更新工作。

　　3、计算方法

　　由于中房指数和伟业指数的理论基础均为加权平均价格，通过修正的拉式公式进行相应定基指数的计算，因此在计算方法上有着非常强的相似性。

• 国房指数：“国房景气指数”采用合成指数的计算方法，分为八个部分：一是确定指标体系，二是建立原始指标数据库，三是消除量纲的影响，四是确定权数，五是确定基准对比时期，六是消除季节、价格因素的影响，七是建立分类指数和“国房景气指数”计算数学模型，八是“国房景气指数”计算结果的分析报告。

• 中房指数：以1994年11月北京物业的比较价格为基值，各城市的四类物业的销售价格为依据，分别分为高、中、低三档，以各类各档次物业的销售量为权重计算四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格。并以此平均价格作为各城市的物业比较价格，运用下列公式计算各城市的房地产价格指数：

• 伟业指数：以1997年1季度的北京住宅、公寓、别墅、写字楼综合加权平均价格为基期数据，以各项目的在售面积作为其供应价格的权重值，求得最终的综合物业加权平均价格，并分别按照不同物业类型、不同环线、方位求取在售规模为权重的加权平均价格。同时根据下列公式得到当季度的综合价格指数和各分类指数：

　　4、指数应用

　　不同的指数有着不同的市场表现力，国房指数主要体现的是市场运行的景气空间程度，也就是市场活跃程度的信息，而中房指数和伟业指数主要是体现市场历史运行情况和不同物业之间市场变化情况。

• 国房指数：通过分析报告可综合反映全国房地产业运行的景气状况，政府可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房地产健康发展的有效措施，投资者可以接受信息的正确导向，权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为。

• 中房指数：中房指数反映了某城市房地产价格和投资者预期收益的总体水平，通过对各城市指数的横向比较，可以为各类决策人（包括政府、投资机构、投资个人）提供投资地点选择的依据；而通过对指数的纵向比较，可以为政府确定宏观调控时机和投资者选择投资时机提供帮助；而各分类指数则可以为政府优化产业内部结构、投资者改善投资结构提供帮助。

• 伟业指数：伟业指数在表达内容上通过针对北京一个城市大而精的数据采集、分析原则，使得伟业指数在应用上主要体现在北京城市房地产市场的专项优势上。大量的基础数据保障了指数的公正性，同时通过知识的大量细分，分类指数能够有针对性地为政府、投资者提供相关决策依据。

三个指数的共有缺陷和不足

　　由于我国房地产市场起步比较晚，市场发育程度尚不成熟，加上市场信息公开化程度较低、交易资料不全面等原因，因此导致了众多的指数均在不同层面上存在相类似的缺陷和不足。三个指数分别在下面几个方面有着非常类似的缺陷和不足：

　　1、编制理论不完善

　　由于国内关于指数研究的工作是近几年才开展起来的，其历史沿革较差，加上早期基础数据的获取上存在较大障碍，因此在编制理论及方法上选用简单价格指数和加权平均价格指数的较多。随着市场的发展，市场信息化程度的提高，这些方法面临着淘汰的命运，主要是由于在考虑因素上这些方法较为单一，无法满足多因素分析的要求，更无法体现供应结构变化对指数的影响等。

　　2、抽样数据缺乏代表性

　　虽然中房指数通过引入重复交易法来规避样本数据在此方面的缺憾，但是由于样本数据是编制指数的最基本的资料，简单的抽样数据时无法保证指数的科学性和准确性的，虽在一定程度上能够保证其连续性，但无法解决其根本问题。而目前几乎所有的房地产指数的编著均存在着样本规模小、样本区域和物业类型分布不合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等问题。伟业指数虽采取全样本数据进行价格指数的计算，但伴随而来的是数据更新量大、更新困难等问题。

　　3、基础数据不全面

　　主要体现在指数的应用上，如国房指数虽然包容了大量市场信息，但却忽视了指数的横向与纵向可比性的可能。而中房指数虽然具有对价格的反映灵敏性高、及时性好以及可以纵横比较等优点，然而由于采用了固定权数的拉氏方法，在市场发展迅速、结构变化较快的情况下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节。

　　4、市场应用程度低

　　三个指数都存在着这个问题，并不能够非常直观而又清晰的体现市场变化的真实情况，与市场实际供需结构、价格变化产生距离，降低指数的实用性，尤其横向可比性会受到较大影响。例如不能够体现市场需求结构变化、产品改善、区域供应变化等对市场价格的影响。

解决现有指数缺陷的初步考虑

　　综上介绍的目前三个主要价格指数的相关内容，可以发现一个比较明显的特征，三个指数较多的缺陷和不足集中在不完善的理论基础和计算方法上，主要是加权平均价格不能够较大程度的满足对于市场变化情况分析的需要。

　　随着目前国内，特别是北京房地产市场的信息公开化程度逐渐的提高，加上市场变化开始趋于复杂，对于价格指数的研究也有了更高层次的要求，就需要在理论方法、基础数据采集等方面进行更为深入的研究和探索。

特征价格模型优势及可解决的问题

　　特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，是指认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。

　　但总体而言，相对于平均价格指数的计算方法，在特征价格模型的应用上，可以强有力的解释由于非市场因素影响下的价格变化，特别是对于供给结构和产品特性形成的价格变化能够形成非常强的量化研究能力（图）。
目前伟业顾问正与清华大学房地产研究所联合进行特征价格模型为理论基础的同质价格指数的开发工作，该指数的成功开发将为整个房地产价格指数研究领域带来一剂强心针。

文/伟业顾问 孙强

资料支持：清华大学房地产研究所

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