2005-11-24

　　房地产行业未来竞争格局将发生深刻变化，资金取代土地成为房地产企业发展第一要素，从而促进房地产金融的迅猛发展。房地产信托的繁荣，可以说也是房地产金融大发展的前奏。

121号文件催生房地产信托的繁荣

　　2003年6月，中国人民银行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即著名的121号文件，对房地产开发过程中的流动资金贷款、房地产企业自有资金比例、土地储备贷款，建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷发放标准等七个方面的内容作了严格规定。

　　121号文件出台之前，房地产开发企业的资金大致来源于自有资金、贷款、销售款。其中，自有资金中有30%--40%又来自银行的流动贷款，而且房屋销售款中大部分是购房者的消费信贷。由于银行贷款占开发资金来源的绝大部分，121号文件导致房地产企业在资金上捉襟见肘，银行资金的截流直接催生了房地产信托的繁荣。

　　从121文件之后的情况看，房地产信托的投资方向与121号文件限制的投资方向存在高度吻合。譬如，121号文件规定：房地产企业自有资金不能低于开发项目总金额的30%，由于开发商一般都连续开发项目，全部资金不可能只投入在一个在建项目上，资金链条必然紧张，股权信托恰恰可以弥补自有资金不足。例如，某北京开发商注册资本等自有资金为1.5亿元，其开发的项目共需要资金8.9亿元，1.5 / 8.99<30%，因此某西南著名信托投资公司推出信托计划募集2亿元对其增资，使其注册资本达3.5亿元，这样便可顺利申请银行贷款。再例如，为规避121号文件中“只能对封顶住房的个人发放个人住房贷款”的规定，消费按揭信托可以弥补银行按揭，诸如此类，不一而足。

　　据不完全统计，从2003年到2004年全国共发行房地产信托163只，融资额175.8亿元，由于银监会的调控，今年第一季度热度有所降低，但仍然发行13支左右。事实上，房地产信托的繁荣决非偶然，121号文件的出台，一方面是宏观调控的要求，另一方面，也体现了监管层拓宽房地产融资渠道，分散风险，扶植房地产信托等其他房地产金融工具的长远目标和规划。随着房地产市场的发展和宏观调控的深入，房地产行业未来竞争格局将发生深刻变化，资金取代土地成为房地产企业发展第一要素，从而促进房地产金融的迅猛发展，房地产信托的繁荣，可以说也是房地产金融大发展的前奏。

房地产行业各种融资渠道分析

我国房地产信托的发展战略探讨

• 根据我国目前现状探索房地产信托发展路径
  我国目前的市场经济结构，房地产行业专业化程度、城市化进程、乃至监管方式和投资者构成都与美国存在很大差异，因此我们可以学习，但是不能完全照搬现在美国市场中REITS的模式，这一点在我国资本市场上表现尤为明显。事实上我国房地产市场目前处于迅猛发展阶段，颇为类似美国50年代至80年代房地产市场，有诸多方面可以借鉴美国房地产行业过去的经验。
   

• 协调监管机构，完善相关法规，实行税收优惠
  协调监管机构是当务之急，此外目前信托业的法规非常单薄，仅仅一法两规让信托公司无所适从，也给许多违规行为造成可乘之机，在信托登记制度，税收制度，流动性设计方面都需要明确说法。尤其是税收优惠，根据国外市场和我国香港，台湾的实践经验，是房地产信托生存的必要条件。
   

• 设立包括流通市场、柜台市场、不良资产处理市场的统一平台
  目前国内只有59家信托公司，相互联系也比较少，市场比较狭窄，因此需要与其他金融体系对接，与其他市场共融相通，组建大市场、大平台，提高流动性。
  可以设想将来在上海、深圳证券交易所，为流动性好、数量大的房地产信托提供流通平台；产权交易所等机构可以作为柜台市场；香港，新加坡等海外金融市场也都是试行流通的合适地点。
  尤其重要的是建立不良资产处理渠道，例如伟业顾问处理债权房、存量房的房地产金融业务部，发挥伟业顾问具有的规模优势与信息集中优势，可以大批量集中交易处理债权房、尾房、二手房。
  这样各个流通市场和机构可以共同构成体系完整，有不同功能，相互支撑互补，并且相互之间互动的房地产信托流通运作平台。
   

• 建立投资组合至关重要
  当前的房地产信托多数是单一投资方向的信托产品，无法发挥投资组合分散风险的功能，因此应逐步向投资基金方向发展，逐渐在更大的范围内分散风险。国内福建联华信托推出的“联信-宝利”中国优质房地产投资信托计划，被称为向国际地产基金模式靠拢的“准地产基金”。最大特点就在于与以往先有项目后筹资不同，采用“先筹资，后选投资项目”的信托方式，这基本上已经开组合投资的先河。
   

• 信托投资公司的发展战略
  针对目前房地产企业日益专业化、规模化的发展趋势，信托公司应该结合房地产业务操作流程，有针对性的提供服务，嵌入房地产开发环节，建立同盟。

　　目前，有一种思路是信托+银行，因为银行资金在房地产业占有绝大部分，而且在市场分析与调查、数据完备、财务分析、风险控制、不良资产处置等方面具有明显优势，信托与其结盟，可以发挥集团效应，又避免正面竞争。此外，二者还应该与房地产业内的大型企业建立联系，尤其是策划与销售并重，能够比较全面透彻地了解市场，拥有信息和客户资源的顾问公司，这样银行、企业，信托三者建立战略伙伴关系，建立有效的合作与沟通渠道，共同开展业务，相互之间互补，并形成长期信任关系，有助于信托认识市场，开发产品和控制风险。

文/伟业投资顾问公司  总经理 杨泓
伟业投资顾问公司  管锡诚

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