《中国房地产金融安全评估报告》指出从今年下半年开始，延续4年之久的房价快速上涨局面将可能得到扭转。

 

　　这一观点出自3月31日在“城市观点论坛——南京行”会议上，北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》。

 

　　这份评估报告还指出，城市居民当中，至少70%没有新房的购买能力；估计今后几年80%到90%的开发商都会“死”。空置房目前主要集中在沿海城市等。

 

　　据评估报告显示，2002年前后是中国房地产业的一个分水岭，2002年之后，房地产销售速度就已赶不上投资的增长速度了。这说明大量资金进入了房地产行业，而房地产销售势头没有同步跟上，行业开始出现转折信号。还有就是房地产的建设周期和销售周期仍有一个落差，这几年房地产建设周期是逐年拉长的。中国房地产空置的情况，2003年是1.28亿平方米，2004是1.23亿平方米。其中空置房主要在沿海城市。2004年沉淀的资金是4238亿。评估报告还显示，全国各地大中城市调查尾盘的积累情况，即一个项目开发完成，尾盘一年以上没有卖出的约在5到8个百分点。这说明，目前空置房还不是一个很严重的问题。

 

　　评估报告分析，从过去三年情况来看，我国东部地区的商品房均价现在达到了4000元左右，而北京、上海、南京的则更高一些。这个商品房价格对居民意味着什么？根据我国2005年城市户均收入在1.5万至1.7万计，如果购买一套70平方米的新房，可能房价收入比在13倍，这就意味着城市居民当中，至少70%没有购买新房（商品房）的能力。

 

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟告诉记者，根据评估报告显示，中国70%的城市居民在现有收入情况下是不适合购买商品住房的。他认为，无论从房价走势、开发商盈利状况，还是从竞争激烈程度来说，现在都到了房地产业的重大拐点。

 

　　钟伟指出，宏观调控还没有要结束的信号，因此，从今年年底开始，延续4年之久的房价快速上涨局面将可能得到扭转，房价增幅将明显放缓，房地产业的暴利时代可能结束，这是一个重大的转折。另外，今年房地产业将允许设立外资企业，这将引起中外开发商的对垒，90%的中小开发商将在今后几年陆续“死亡”，这也是一个重要转折点。

 

　　钟伟认为，我国大多数城镇居民不适合购买一手新房，政府应该为城镇以及部分农村居民提供一个住宅消费的阶梯，包括从廉租房、经济适用房、二手房交易市场，然后才是新房市场。要有一个阶梯，让每一个居民在这个阶梯上攀爬，而不是一步到位。如果大部分人的住宅需求从租房开始，一步步的改善生存环境的话，那么每个人都会变得平和很多。

 

　　一套130平方米以上的毛坯房也要卖到1.2万/平方米，南京房价高得离谱。记者上周在南京调查采访中了解到，今年南京可望上市的主城新楼还不到10个，每平方米叫价已纷纷超过万元。

 

　　据现代快报一位记者透露，今春南京商品房价居高不下，部分地段涨势非常明显。这位同行介绍说，今年南京主城住宅楼盘高度都上去了，土地成本摊薄了，但房价却丝毫没有下降的意思。

 

　　近日，中国社科院发布的2006年《中国城市竞争力报告》引起广泛关注。报告认为，过高的房地产价格会影响城市竞争力的提升，成为制约当前中国经济的重要问题。

 

　　从近一年多的统计数字来看，大连、呼和浩特、南宁和成都等二线城市的房价一直处于快速增长的时期，戴德梁行住宅产业部的一位分析人士指出，出现这种现象主要是由于北京、上海等大城市是宏观调控的重点，致使大量资本流向二线城市，一些国内和海外炒家也把资本转向了二三线城市。同时，二线城市市民收入、城市化进程不断加速，使得房地产的需求量大增。此外，二线城市的开发商竞争实力欠佳，房地产产品品质与一线城市相差较远，这些因素都导致了众多开发商扎堆二线市场。

 

　　业界人士认为，在一个市场的泡沫达到顶峰之后，无论是为了规避风险还是寻求更高的回报，投资肯定要转向二线城市。

 

　　此外，在当地政府鼓励外来投资的背景下，众多二线、三线城市的劳动力充裕，管理成本低，原材料价格低廉，综合成本大大降低；且团购消费能力相当可观，一些政府部门和垄断行业的团体订购往往能够消化1/3至1/2的市场供应。这一切也都将提高大额投资者的预期回报率。

 

　　对于许多城市出现的房价短期内过快上扬，《2005年房地产蓝皮书》副主编李景国认为，这是去年房地产价格持续上涨的一个延续，但是调控政策上没有“精确制导”是一个很重要的因素，“目前采取的抑制房价措施并没有击中要害，很多措施虽然会有效果，但有一个滞后期”。另外，各地政府对开发商“以非法手段哄抬房价的行为”监督不利，销售环节上的不法行为对房价短期大幅上扬起了很大的作用。