政策出台引发楼市震荡，市场交易整体趋冷——

 

　　二手楼崩盘抑或蛰伏？

　　

　　自7月份深圳政府一系列楼市调控政策出台以后，一些二手楼盘的房价开始出现松动，龙岗、南山和盐田放盘价都有不同程度的下跌。中联、世华等公司提供的数据显示，与6月上旬相比，7月上旬的二手房成交宗数和成交面积均下滑超过三成，下滑原因不是个别房型或个别区域的成交出现异常所致，而是市场整体交易开始趋冷。受此影响，深圳一手房价格也开始回调。7月16日至22日，深圳全市商品住宅成交均价比前一周每平方米下跌1234元，跌幅达8.63%，这是近几年来深圳二手楼市首次出现全方面萎缩和价格下跌的现象，这让市民和投资客们热切关注。深圳是否就此迎来了楼市拐点？深圳的二手楼市是否接近“崩盘”？

　　

　　政策影响最为关键

　　

　　首先，国税总局明确对个人出售住宅增值部分要严格按评估价征收20%个人所得税。预计该政策9月1日出台，届时三级市场中介公司经营者将压力倍增。显然，此次明确个人所得税实施办法对三级市场的影响，较对出售不足五年的物业征收5%营业税要大得多。特别是相当多原为“公房”性质的住宅，原始登记价极低，比如原始登记在10万-30万元人民币的房子，现价很可能达到了50万-60万人民币，严格征收个人所得税的话，预期业主要上缴税款超过10万元，因此这必将极大抑制出售意愿，改售为租，或者将新增税费加在房价上待售。

　　

　　其次，今年8月1日，由深圳市国土资源和房产管理局及深圳市工商行政管理局联合制定的《深圳市二手房买卖合同》（2007版）和《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（2007版）的正式启用，给以前的买卖双方签订阴阳合同，规避相关税款的做法制造了相当大的障碍，购买二手房的成本无疑会更高。

　　

　　此外，限制外籍人士购房政策和限价政策也对投资客的投资热情是个沉重的打击。这一系列的政府调控措施尤其是个人所得税的征收，使得市民尤其是投资客进入了观望期，大家都在观望相关政策的出台对二手楼市到底会有多大影响。

　　

　　楼市“拐点”将现？

　　

　　现在许多关注房地产的市民都认为，深圳各个片区都已经过轮炒，宝安、龙岗、龙华等关外“新中心区”，片区价格也都达到了历史最高，性价比趋于平衡，预期价值基本都已被透支，能吸引投资者大量进入的新热点板块匮乏。而周边地区均价仅为深圳三分之一，对于投资性资金的吸引力在增大。再加上政策影响，这些情况将会导致深圳楼市持续走低，拐点将至。

　　

　　有些专家则认为，现在谈拐点来临有点为时尚早，目前深圳二手房放盘量增加而成交量却在下跌，价格正在走低，在今后一年内价格平均下跌两成是完全可能的，但这个下跌的过程是波动式的，即整体趋势是下跌，但短时间内又可能会有反弹。

　　

　　而房地产从业人员则对目前的状况还是持乐观态度，某中介公司的高级管理人员宁先生就认为，去年新营业税政策出台的时候，二手楼市就出现了震荡，市场一度萧条，然而时过境迁，今年深圳二手楼的交易价格较去年又有大幅度的增长，因此有理由相信政策的影响只是暂时的。深圳房价之所以大幅上涨，与市场供应严重紧缺有很大关系。政府前期批准的土地供应量大大减少，而深圳城市呈狭长形，可开发用地有限，与此同时供地紧张也导致了地价飞涨，随之而来的就是新盘产品供应更为紧张。目前房地产市场在卖方市场中存在着严重的供求失衡，因此“拐点”一说值得商榷。但随着土地和政策性住宅的增加及旧改力度加大，未来房价变数很大。