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资金错配致钱荒凶猛,房地产证券化破解流动性困局

报告编号:4wh5e3lod

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2013 年 10 月

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《资金错配致钱荒凶猛,房地产证券化破解流动性困局》简介:

  "钱荒"来袭,房地产开发商现有融资渠道受阻,融资成本增大。此次"钱荒"或预示中国货币政策已开始由数量调控逐渐转向质量和结构的优化。由于"钱荒",多家银行放慢信贷节奏,房地产业首当其冲。在此形势下,房地产行业亟需健全房地产信托投资基金(以下简称REITs)机制。对于房企,发展REITs使其有了除银行信贷、上市等常规途径之外的融资渠道,避免资金链断顿而引发的连锁金融反应;对于政府,我国保障房建设每年资金需求上万亿元,目前政府主要通过财政直接投入和地方融资平台贷款操作,如采用REITs形式,就可有效缓解地方财政压力;对于银行,它的推行不仅可以促使商业银行资金合理流动,加速资金周转,提高经济效益,又可以缓解资金供求矛盾,疏通信用渠道。本文将分类解析REITs模式,同时也就其模式选择、风险防控措施和发展趋势进行深入探讨。

  本文第一部分主要是对REITs的概述,介绍了资产证券化的定义、原理、融资模式、特点和发展状况,以及REITs的定义、分类和特点。

  本文第二部分是对信贷资产证券化的运作流程和市场要求分析,包括信贷资产证券化的基本运作流程、市场要求分析、信用评级和增级分析。

  本文第三部分介绍了美国、日报、新加坡和香港的房地产投资信托基金运作模式,为我国开展REITs业务提供借鉴与参考。

  本文第四、五、六部分论述了我国房地产融资模式与REITs发展现状,通过分析总结出我国发展REITs产品的模式选择、募集方式、资金来源和业务定位的建议,并介绍了REITs的风险及防范措施,为银行开展REITs业务提供了充分的理论支持。

  本文第七部分总结了REITs对商业银行发展的重要意义以及发展方向,使银行能够从全局出发进行业务创新,规避风险,提高经济效益。

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《资金错配致钱荒凶猛,房地产证券化破解流动性困局》目录:

第一部分 REITs概述

第一章 资产证券化概述
    一、资产证券化的定义
    二、资产证券化的原理
    三、资产证券化的特点
    四、资产证券化的发展状况
    五、我国主要的资产证券化类型
      (一)信贷资产证券化的融资模式
      (二)证券公司资产证券化的融资模式

第二章 REITs概述
    一、REITS的定义
    二、REITS的分类
    三、REITS的相关特点

第二部分 信贷资产证券化的运作流程和市场要求分析

第一章 信贷资产证券化的基本运作流程

第二章 信贷资产证券化的市场要求分析
    一、参与主体要求
      (一)发起人要求
      (二)投资者要求
      (三)中介服务机构要求
    二、会计处理要求
    三、资本计提要求
    四、信息披露要求

第三章 信贷资产证券化的信用评级分析
    一、信用评级分析
      (一)内部评级与外部评级
      (二)减少对外部评级的依赖
      (三)信用评级的内容
    二、双评级制度分析
      (一)实施双评级制度的必要性
      (二)双评级制度对市场相关主体的影响
    三、投资者付费模式
      (一)信用评级的收费模式
      (二)实施投资者付费模式的目的
      (三)有效实施投资者付费模式的解决思路

第四章 信贷资产证券化的信用增级分析
    一、信用增级的方法
      (一)内部信用增级
      (二)外部信用增级
    二、内部信用增级与外部信用增级比较分析

第三部分 国外或地区房地产投资信托基金运作模式

第一章 美国的房地产投资信托基金
    一、美国房地产投资信托的发展
    二、美国房地产投资信托的结构和类型
    三、美国房地产投资信托基金的价格
    四、如何投资房地产投资信托基金
    五、参与美国房地产信托基金的机构投资者
    六、美国的REITS属多元化组合投资

第二章 日本的房地产投资信托基金
    一、日本房地产投资信托基金的运作模式框架
    二、日本房地产投资信托基金实例

第三章 新加坡的房地产投资信托基金
    一、新加坡房地产投资信托基金的运作结构
      (一)基本流程
      (二)政策优惠
    二、新加坡房地产投资信托基金实例
      (一)嘉康产业信托
      (二)腾飞信托

第四章 香港的房地产投资信托基金
    一、设立条件
    二、香港房地产投资信托基金的实例

第四部分 国内房地产融资模式与REITs发展现状

第一章 中国房地产企业融资的主要形式及特征
    一、中国房地产企业融资的主要形式
    二、中国房地产企业融资的主要特征

第二章 中国REITs的发展现状

第五部分 国内发展房地产投资信托基金的模式选择

第一章 国内REITs制度建立的可行性
    一、发展国内REITS所需的投资主体已逐步形成
      (一)社会投资者需要增值保值的良好投资产品
      (二)机构投资者己经在投资市场上占据了主导地位
    二、房地产金融政策的改革为REITS的建立提供了良好平台
    三、信托公司的业务重组为REITS提供了良好的发展机遇
    四、信托和证券业法规的逐渐完善为REITS创造了基础条件

第二章 我国发展房地产投资信托基金的分析和建议
    一、我国发展REITS产品模式选择的分析和建议
      (一)信托模式
      (二)封闭式基金管理模式
      (三)公司上市模式
    二、我国发展REITS募集方式的分析和建议
      (一)以私募方式进行募集
      (二)采取国内外投资者组合的募集模式
    三、我国REITS资金来源的分析和建议
      (一)个人民间储蓄资金
      (二)保险和养老基金
      (三)企业的资金
    四、我国发展REITS业务定位分析和建议
      (一)展开房产抵押贷款业务
      (二)进行收益类的房产投资项目
      (三)进行证券产品的投资
      (四)开展信托类业务
      (五)参与保障性经济适用房建设

第六部分 REITs的风险及防范措施

第一章 REITs的风险分析
    一、系统性风险
      (一)政策风险
      (二)利率风险
      (三)通货膨胀风险
    二、非系统性风险
      (一)信用风险
      (二)破产风险
      (三)经营风险

第二章 REITs的风险防范措施
    一、审慎选择基础资产
    二、完善信用评级制度
    三、严格SPV的设立及规范其运营

第七部分 REITs在商业银行的发展趋势

第一章 我国亟需健全REITs机制
    一、房地产业发展的需要
    二、信托业发展为REITS提供了必要的环境
    三、投资者需要多样化的投资渠道
    四、相关制度环境的逐步完善为REITS创造了必要的条件
    五、业界呼吁尽快推出REITS,保障房REITS可作为突破口
    六、监管部门积极研讨REITS,机构5年筹备不舍弃
    七、内地首只酒店REITS在港上市,向轻资产运营模式转型

第二章 REITs对商业银行发展意义重大
    一、提高商业银行的经营水平
    二、商业银行的管理模式向现代企业化管理过度
    三、便于商业银行信贷资产的风险转移
    四、增强商业银行资产的流动性
    五、改善商业银行的资本充足率
    六、调整商业银行的收入结构
    七、利于商业银行降低不良贷款率

第三章 REITs在商业银行的发展方向
    一、商业银行充当发起机构
    二、商业银行充当贷款服务及保管机构
    三、商业银行充当承销机构

第八部分 总结

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